文章编辑：wsymh1205
“负动产”—— 这个承载着沉重经济压力的概念，正悄然向我们逼近。它特指两类不动产：一是处置时所需费用超过可收回价值，二是持有期间成本持续高于收益。如果说经济低迷与房价下行引发的断供拍卖潮是市场周期的短暂阵痛，那么 “负动产” 的蔓延则更像是时代发出的尖锐警示，暴露出房地产市场深层的系统性风险。深入探究 “负动产” 的成因、影响以及应对之策，对于我国房地产市场的健康发展具有重要意义。
日本 “负动产” 危机：多重因素交织的必然结果
战后日本经济的飞速崛起，催生了 “团块世代” 对 “土地神话” 的集体信奉。他们倾尽积蓄购置的房产与土地，如今却在多重压力下沦为 “负动产”，其背后是一系列相互交织的社会与经济问题，这些问题层层叠加，最终将日本的部分不动产推向了困境。
少子化引发的需求崩塌
展开剩余89%少子化趋势的持续恶化是 “负动产” 出现的首要推手。日本新生儿数量锐减，不仅导致家庭规模不断缩小，更使得整个社会对房屋等不动产的需求出现断崖式下跌。在过去，为了满足不断增长的人口需求，日本建造了大量的住宅。而现在，随着人口结构的变化，这些住宅供过于求，空置房屋数量持续攀升。大量的空置房屋直接冲击了房产的市场价值，使得许多房产的价格一降再降，逐渐沦为 “负动产”。
固定资产税的刚性压力
固定资产税的刚性负担进一步加剧了 “负动产” 的困境。日本政府对固定资产征收较高比例的税，而且无论房产是否产生收益，所有者每年都必须按固定税率缴税。对于那些已经还清房贷但房产处于闲置状态的家庭来说，这笔支出无疑是一笔不小的负担。原本可以带来收益的房产，在固定资产税的压力下，变成了持续 “出血” 的负担，尤其对老年群体构成了沉重的经济压力，让他们难以承受。
经济与房价下行的恶性循环
经济与房价下行形成的恶性循环则将 “负动产” 危机推向了高潮。日本经济在泡沫经济破裂后，陷入了长期的低迷状态。经济增长乏力导致居民收入增长停滞，这不仅影响了人们的购买力，也抑制了房地产市场的活跃度。房价持续下行，使得许多房产的市值低于贷款余额，房主陷入负资产困境。在这种情况下，即使房产能够出售，也难以偿还贷款，断供潮随之而来。而大量房产进入市场拍卖，又进一步加剧了房价的下跌，形成了难以逆转的下行螺旋，让更多的房产沦为 “负动产”。
制度与策略的多重缺陷
除了上述因素，历史遗留的制度性缺陷和开发商的短视策略也让 “负动产” 问题雪上加霜。日本明治时期形成的地籍管理制度僵化低效，在房产继承、产权变更等事务处理上，流程繁琐、耗时漫长，增加了房产交易和管理的成本。同时，政府对土地和房产市场调控的灵活性不足，在应对房价波动、空置房产等新情况时，缺乏有效的政策工具和应对能力，导致问题不断积累和恶化。
开发商为了短期利益，在销售公寓时压低维修基金的设定标准，将这部分成本转嫁给下属的物业公司，以提高物业费的形式收取。这种做法使得购房者在购房初期看似负担较轻，但实际上，物业费的长期高支出以及未来维修基金不足可能导致的维修问题，都成为房产后续维护和管理的隐患，加剧了房产成为 “负动产” 的风险。此外，随着房产的传承，继承导致出现多个共有人的情况日益普遍，当多个共有人无法就房产的维护、改造、出售等事宜达成一致时，决策陷入僵局，影响房产的正常维护和价值提升，进一步加剧了房产作为 “负动产” 的困境。
中国房地产市场：机遇与隐忧并存的复杂图景
在房价下行周期中，中国是否会重蹈日本覆辙？答案藏在制度优势与现实挑战的博弈之中。我国的房地产市场有着自身的特点和优势，但同时也面临着诸多潜在的风险和问题。
社会主义产权制度的优势
我国社会主义产权制度形成了天然的风险防火墙。土地归国家或集体所有，这与日本的土地私有制度有着本质的区别。根据《土地管理法》及地方实践，宅基地若连续两年未使用（如未建房或未实际居住），经村集体申请、县级政府批准后，可依法收回；根据《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》，国有住宅用地两年未动工开发也会被无偿收回。这一制度从源头上避免了 “无人接手却需持续缴税” 的尴尬，在一定程度上降低了 “负动产” 出现的可能性。
潜在的隐忧与挑战
尽管有着制度优势，但我国房地产市场仍面临着多重隐忧。生育率下滑趋势已不可逆，2024 年我国生育率（6.77‰）首次低于日本（7.3‰），预计 2035 年 60 岁以上人口占比将突破 30%。人口结构的变化直接冲击着特殊房产的价值，有预测认为，2029 年适龄入学人口将从 2017 年的 1723 万骤减至 956 万，降幅达 44.52%，这将使得学区房的教育溢价可能大幅缩水。
空置率高企是另一重压力。2024 年底，杭州、广州、上海住宅空置率分别达 13%、19.6%、16%，远超东京都（6.8%）与大阪（7.5%）。尽管我国城镇化率（67%）仍有提升空间，但在下行周期中，大量闲置房产的资产贬值风险正在加速累积。据国家统计局数据，截至 2023 年底，全国城镇空置房数量已超过 7000 万套，国家电网统计则显示全国闲置房高达 6500 多万套，闲置房问题已然凸显。
造成空置房的原因是多方面的。投资性购房占比极高，据中国家庭金融调查与研究中心的报告，超过 60% 的购房者将房产作为投资手段，而非居住需求。城乡发展不均衡，大量农村人口涌入城市，导致农村地区房屋空置率居高不下。同时，长期以来房价持续上涨的市场预期，促使许多人加入购房大军，进一步推高了空置率。而如今，人们对楼市的期望降低，炒房客开始变现离市，开发商也面临资金压力，多重因素共同作用下，闲置房问题愈发严重。
更值得警惕的是尚未完全显现的持有成本。当前房产税尚未落地，物业费仍处于保本阶段，且多数住宅尚未进入需大规模大修的 “35 年大关”。但随着时间推移，这些隐性成本将逐步显性化，考验着房产持有者的持续支付能力。以北京为例，一套空置的普通住宅，每年仅物业费和维护费用就高达数千元。而且空置房长期无人居住，房屋老化速度加快，未来出售时还可能面临贬值风险。
深层的观念问题同样棘手。与日本 “土地神话” 类似，“房产必保值” 的理念深植于国人认知中。杭州 2025 年每月 500 套的法拍房上限，实则受限于法官工作量，侧面反映出市场压力。许多家庭掏空 “六个钱包” 背负 30 年房贷购房，这种对房产的执念可能在市场转向时转化为沉重负担。
破局之路：从个体困境到系统应对
面对房地产市场可能出现的 “负动产” 风险以及当前房产持有者的困境，需要从个体和系统两个层面寻找解决之道。
个体层面的突围尝试
当前房产持有者正面临两难困境：以一位拥有 200 套房产（估值 4 亿）的业主为例，高价无人问津，降价又因政策限制难以实现，资产沦为 “食之无味、弃之可惜” 的累赘，长期拖滞可能耗尽现金流。房子闲置着，租金收益无法实现，维护和管理的责任让房东们时常感到困扰，市场的不确定性更让他们对闲置房的未来充满担忧。
直接卖房的路径已行不通，“商超合作 + 房产兜底” 结合 “我店模式” 提供了新思路。“我店模式” 即消费者进入平台消费，商家会让出一部分利润，商家可自定义让出 3%-20%，此时商家和消费者能获得商家同等让利比例的积分，积分通过 36-40 期的周期释放，最高可获得 5 倍的购物券。
利用这一模式，让房产作为商超让利的风险保障，吸引大型商超参与。大商超每天流水巨大，让出 3%-10% 的利润数目可观，他们最担心的是让利成本何时能回本。由于业绩存在不确定性，极端情况下可能长期没有收益，此时约定若商超让利后未能回本，就用房产抵偿弥补损失。对于拥有 200 套遍布各地房产的业主来说，能以此吸引 200 个类似万达的大商超合作，形成有实力的平台和强大背书，进而拓展更多业务，将固定的房产资源盘活。这种模式既能让房产持有者缓解困境，又能为商超带来流量增量，形成多方共赢的循环。
系统层面的策略构建
从更宏观的视角看，应对 “负动产” 风险需要系统性策略。首先，要借鉴日本教训，优化地籍管理与产权流转制度，简化房产继承、产权变更等流程，提高房产交易和管理的效率，增强政府对土地和房产市场调控的灵活性。
其次，通过教育资源均衡化降低学区房投机属性。随着政府推动教育资源均衡化，以及 2030 年学龄前儿童数量预计比 2019 年减少约 20%，学区房的吸引力可能会降低，从而减少因学区房投机而产生的空置房和 “负动产” 风险。
最后，建立空置房盘活机制，引导闲置资源转化为租赁或公共服务用房。通过出台相关政策，鼓励房东将空置房出租，或者将其改造为公共服务设施，如社区活动中心、养老机构等，提高房产的利用率，降低 “负动产” 出现的可能性。
“负动产” 的阴影已现，但其并非不可逾越的鸿沟。在社会主义产权制度优势的基础上，通过前瞻性政策调整与市场机制创新，中国完全有可能走出一条不同于日本的房地产健康发展之路，让不动产真正回归 “居住属性”，而非成为压垮家庭的沉重枷锁。如果想了解更多相关方案，可以联系获取详细信息。
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